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BFH präzisiert Kaufpreisaufteilung bei Denkmalimmobilien
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 7. Oktober 2025 (IX R 26/24) zentrale Vorgaben zur steuerlichen Behandlung denkmalgeschützter Immobilien bei der Kaufpreisaufteilung gemacht. Wer ein Baudenkmal erwirbt, zahlt in der Regel einen Gesamtkaufpreis für Grundstück und Gebäude – für die Abschreibung ist dieser Betrag jedoch zwingend in einen Grund- und Bodenanteil sowie einen Gebäudeanteil aufzuteilen. Der BFH betont, dass auch bei Denkmalobjekten der Grund und Boden einen eigenständigen Wert hat, der vor allem von der Lage abhängt und etwa anhand von Bodenrichtwerten zu bestimmen ist; ein Ansatz von 0 EUR für den Boden ist daher ausgeschlossen.
Im Streitfall war der Käufer davon ausgegangen, dass das Grundstück wegen Denkmalschutz und angeblich fehlender eigenständiger Nutzungsmöglichkeit keinen eigenständigen Bodenwert mehr habe und deshalb die gesamten Anschaffungskosten über das Gebäude abgeschrieben werden könnten. Zudem unterstellte er praktisch eine unbegrenzte Restnutzungsdauer des Denkmals, aus der er eine sehr hohe jährliche AfA ableitete. Finanzamt und Finanzgericht folgten dem nicht und ließen ein Gutachten einholen, in dem nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren und eine Aufteilung von 58,9 % auf Grund und Boden sowie 41,1 % auf das Gebäude ermittelt wurden. Das führte zu einer deutlich niedrigeren jährlichen AfA, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf.
Der BFH bestätigte die grundsätzliche Linie der Vorinstanz: Maßgeblich sei das allgemeine Ertragswertverfahren nach Immo-WertV als zulässige Methode zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises, auch bei denkmalgeschützten Immobilien. Entscheidend ist, dass auch ein Denkmalgebäude einer wirtschaftlichen Abnutzung unterliegt; Instandhaltungen und Modernisierungen sind notwendig, um weitere Erträge zu erzielen, woraus sich überhaupt erst die Grundlage einer zeitlich befristeten Abschreibung ergibt. Daher sei eine „unendliche“ Nutzungsdauer steuerlich nicht haltbar und die vom Gutachter angesetzte Restnutzungsdauer von 30 Jahren mit einem entsprechenden AfA-Satz von 3,3 % sachgerecht. Den Versuchen des Käufers, mit einem vereinfachten Ertragswertverfahren den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zuzuordnen, erteilte der BFH eine Absage.
Quelle: BFH 7.10.2025 (IX R 26/24)